Laudo protege contra danos

Basta iniciar uma construção no terreno ao lado, para o morador começa a preocupar-se com os transtornos que terá de enfrentar. Pelo menos durante alguns meses, será necessário lidar com incômodos como a sujeira e o barulho. Porém, há outro inconveniente que somente será notado pelo morador com o término da construção: os danos que o imóvel poderá sofrer, decorrentes do canteiro de obras ao lado.

Rachaduras, fissuras, trincas, avarias no telhado ou na pintura, infiltrações e deslocamento de pisos são alguns problemas menos graves, já que uma construção de maior porte pode, até mesmo, provocar danos estruturais nas residências vizinhas e também comprometer a segurança dos moradores.

Para garantir que não ocorra a desvalorização dos imóveis vizinhos durante ou após as obras, há um estudo chamado Laudo de Vizinhança, que geralmente é encomendado pelas construtoras, mas o morador também pode contratar um perito para executar o laudo e assegurar-se juridicamente, caso sua casa sofra algum dano.

O documento é composto por um estudo detalhado sobre o estado dos imóveis vizinhos da obra, antes que os trabalhos sejam iniciados. Um perito é chamado para diagnosticar o estado das residências. Caso ocorra algum problema posterior à construção, a responsabilidade será da construtora, que terá de arcar com os prejuízos e devolver os imóveis às condições em que se encontravam.

“É o Laudo de Vizinhança que vai servir como uma garantia para ambas as partes: construtora e vizinhos”, explica o perito e presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP), Tito Lívio Ferreira Gomide.

O documento contém, além da análise do perito, uma ‘radiografia’ do imóvel, documentada por meio de fotografias de todos os ambientes internos e externos, e assegura, para as construtoras, que os proprietários dos imóveis localizados ao redor não venham a reclamar por danos já existentes.

“O Laudo de Vizinhança vem para perpetuar a situação real do ponto de vista da segurança dos imóveis que já existam ao redor da construção. Ele é importante, principalmente, quando o vizinho é proprietário de uma residência mais antiga, pois o risco de o imóvel sofrer ou já possuir algumas deteriorizações é maior”, completa o perito.

Não existe a obrigatoriedade de que as construtoras façam o documento. “Mas, hoje em dia, as grandes empresas não se arriscam a construir sem f azer o laudo”, argumenta o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, que acrescenta: “O custo do perito acaba sendo irrisório se comparado ao problema que pode representar posteriormente à empresa ou no custo total da obra”.

Caso o vizinho queira assegurar-se, é possível contratar um perito para fazer o estudo de seu imóvel. Quem não quiser arcar com esse custo pode entrar em contato com a construtora e certificar-se de que o Laudo de Vizinhança foi feito.

Estudo pode ser registrado em cartório

O Laudo de Vizinhança, juridicamente conhecido como Ad Perpetuam Rei Memoriam, tem validade permanente. Pode ser registrado em um Cartório de Títulos e Documentos e, quando necessário, serve como uma prova judicial.

“Esse laudo tem dezenas de fotografias, e todas as anomalias do imóvel são registradas”, explica o presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP), Tito Lívio Ferreira Gomide. “É como um filme, um retrato da situação do imóvel na época.”

“A execução do Laudo de Vizinhança também pode auxiliar a resolver problemas já existentes no imóvel”, explica Gomide.

“Se houver um muro que tenha problemas, por exemplo, o proprietário é notificado pela construtora para providenciar o conserto antes do início das obras.”

No entanto, não é qualquer profissional que tem a capacidade para executar esse trabalho. “É preciso que o engenheiro tenha pós-graduação em perícia”, ressalta o presidente do Ibape-SP.

Para garantir que o profissional contratado seja mesmo qualificado, a recomendação é recorrer a um perito filiado ao Ibape.

“O instituto existe há mais de 50 anos, e temos cerca de 500 profissionais associados em todo o Estado de São Paulo”, diz Gomide.

É a escolha do perito competente que vai garantir a segurança do estudo como documento, caso seja necessário utilizar o laudo como prova judicial.

Caso o proprietário queira fazer o estudo por conta própria, os peritos da construtora e o contratado pelo vizinho podem trabalhar em conjunto para que não ocorra divergências nas informações.

Quando o proprietário perceber que seu imóvel foi danificado por conta de uma obra de construção no terreno vizinho, a primeira providência que deve ser tomada é avisar a construtora. Isso pode ser feito por meio de uma notificação extra-judicial.

Se for de responsabilidade da construtora arcar com os prejuízos causados pela obra, a notificação vai assegurar ao vizinho a sua indenização. “Mas, se por acaso, a empresa se negar a pagar ou não quiser responsabilizar-se, o proprietário deverá, então, contratar um perito para deixar claro de quem é a responsabilidade”, explica o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP), José Augusto Viana Neto.

O perito terá condições de analisar se o problema é decorrente da obra ou não. E, para evitar todo esse transtorno, é possível ainda, de acordo com Viana Neto, precaver-se com antecedência e contratar o profissional antes de a obra ser iniciada, para ter um parecer da condição atual do imóvel e comparar depois para saber se houve avarias.

Caso existam danos e a construtora se negue a indenizar as perdas, a solução para o proprietário é contratar um advogado e entrar com ação judicial contra a empresa.

“Mas, se houver danos estruturais que venham a comprometer a segurança dos moradores, a saída é acionar o Ministério Público”, ressalta o presidente do Creci-SP.

Antes, porém, de iniciar um processo judicial, que poderá comprometer muito tempo e dinheiro, além da paciência do proprietário do imóvel, existe outra alternativa: acionar a junta de conciliação do Creci. “É só registrar a queixa contra a construtora por meio do nosso site”, explica Viana Neto. “Nós podemos intermediar a discussão entre as partes e chegar a um consenso sem maiores demoras.”

Conciliação ‘diplomática’

Isso é possível porque é obrigatório que todas as empresas construtoras sejam associadas ao Creci. A instituição aciona o seu departamento jurídico, que tenta uma conciliação ‘diplomática’ sem necessidade de intervenção da Justiça.

“Para nós, é interessante que casos assim sejam denunciados. As questões de falta de ética e indisciplina dos nossos associados devem ser resolvidas e punidas, sempre que existirem”, alega o presidente.

“Entretanto”, ressalta Viana Neto, “essa prática não é muito comum”. “A maioria das construtoras já utiliza os peritos para a execução do Laudo de Vizinhança, para evitar atritos e promover um bom relacionamento da empresa com os moradores ao redor da obra.”

Caso o proprietário do imóvel não receba a visita de um perito contratado pela construtora no início da obra, poderá precaver-se contratando, por sua conta, um perito para realizar o laudo e garantir os seus direitos futuramente.

Veja quem pode ser acionado

IBAPE-SP
Para contratação de peritos para realizar o ‘Laudo de Vizinhança’
Telefone 3875-7350
www.ibape-sp.org.br

CRECI-SP
Para registrar queixa contra
construtoras e mediar acordos extrajudiciais
Telefone 3886-4933
www.creci.org.br

Ministério Público
Para ação contra construtoras que danificam os imóveis vizinhos durante construção, com risco aos moradores
Telefone 3119-9000
www.mp.sp.gov.brI

Mas, se a obra ao lado oferecer riscos relacionados à segurança dos moradores, a medida a ser tomada é entrar com uma ação no Centro de Apoio Operacional de Urbanismo e Meio Ambiente, do Ministério Público, na Rua Riachuelo, 115, no Centro da Capital. Informações podem ser obtidas por meio do telefone 3119-9000.